الأجرة في الفقه،جنس الأجرة،تقدير الأجرة، صور الأجرة المجهولة
الأجرة في الفقه،جنس الأجرة،تقدير الأجرة، صور الأجرة
المجهولة.
الأجرة:
ما يلتزم المستأجر بأدائه للمؤجر مقابل منفعة الشيء المؤجر، وهي ركن في الإجارة، لا تنعقد بدونه؛ ولهذا جاء تعريف الإيجار في المادة (742) من قانون المعاملات المدنية متضمنًا لها: "الإيجار تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر، لمدة معينة، لقاء أجر معلوم"، فإذا خلا عقد الإيجار منها، فلا يندرج تحت طائفة عقود المعاوضة، وإنما يكون تبرعًا: عارية استعمال، أو هبة حق الانتفاع، أو وصية بالمنفعة.
والأجرة هي محل التزام المستأجر؛ ولذا يشترط فيها ما يشترط في المحل طبقًا للقواعد العامة الواردة في المواد (200 - 205) من قانون المعاملات المدنية؛ وذلك بأن تكون موجودة ومشروعة ومعينة، وسوف نعرض لتعيين الأجرة في مطلبين: نخصص أولهما لبيان جنس الأجرة، والثاني لتقدير الأجرة.
جنس الأجرة:
اتفق الفقهاء على أن "كل ما جاز ثمنًا في البيع جاز عوضًا في الإجارة؛ لأنه عقد معاوضة أشبه البيع"؛ ولهذا "يجوز أن تكون الأجرة عينًا أو دَينًا أو منفعة"؛ كما جاء في المادة (749) من قانون المعاملات المدنية، أخذًا من الفقه الإسلامي، وعلى خلاف ما ورد في المادة (489) من نفس القانون: "البيع: هو مبادلة مال غير نقدي بمال نقدي".
فالأجرة يمكن أن تكون مبلغًا معينًا من النقود، ويمكن كذلك أن تكون شيئًا آخر غير النقود، كعين معينة بالذات، أو شيء معين بالنوع، أو منفعة يحصل عليها المؤجر من المستأجر كسكنى داره مدة معينة، أو استعمال سيارته عدة أميال، أو نحو ذلك.
وحيث أطلق المشرع جواز كون الأجرة منفعة، فإنها لا تتقيد بما ذهب إليه الحنفية من عدم جواز أن تكون الأجرة منفعة "من جنس المعقود عليه"؛ كأن تكون السكنى في دار أجرة للسكنى في دار أخرى، قالوا: لأن الإجارة عقد شرع على خلاف القياس للحاجة إليه، ولا حاجة إذا اتحد الجنس؛ لأن اتحاد المنفعتين في الجنس يؤدي إلى ربا النساء؛ إذ المعقود عليه - وهو المنفعة - معدوم وقت العقد، ويوجد في المستقبل شيئًا فشيئًا بحسَب حدوث المنفعة، فيتحقق بالإجارة مبادلة الشيء بجنسه، فيحرم نسيئةً، ومن ثم تقع الإجارة فاسدةً في ظاهر الرواية.
وعند جمهور الفقهاء:
تجوز إجارة المنفعة بالمنفعة مطلقًا، سواء اتحدتا في الجنس، أو اختلفتا فيه؛ لأن كل ما جاز أن يكون ثمنًا في البيع جاز أن يكون أجرة في الإجارة، وقالوا: إن المنافع في الإجارة ليست في تقدير النسيئة؛ لأنها لو كانت في تقدير النسيئة لما صح العقد عند اتفاق الجنس ولا عند اختلافه؛ لأن هذا يدخل في باب بيع الدَّين بالدَّين، وهو لا يجوز، ثم إن الحاجة تدعو إلى إجارة المنفعة بالمنفعة التي من جنسها؛ فكثير من الناس يحتاج إلى مسكن في مكان آخر لمدة معلومة، وغيره يحتاج إلى مسكنه هذه المدة، ولا يريد أحد منهما أن يفقد مسكنه الأصلي، وقد لا يقدر على دفع أجرة المسكن الجديد.
ولهذا فنحن لا نتفق مع الرأي الذي يفسر المنفعة الواردة في المادة (749) من قانون المعاملات المدنية بأنها المنفعة التي تختلف في جنسها عن المنفعة المقابلة، ويقول: "ولصحة الإجارة إذا كانت الأجرة منفعة يشترط ألا تتقابل بجنسها، أما إذا قوبلت المنفعة بجنسها، كما إذا استأجر شخص دارًا بسكنى دار أخرى، أو ركوب دابة بدابة أخرى، أو زراعة أرض بزراعة أرض أخرى، فعقد الإيجار يكون فاسدًا"؛ ذلك أن شرط اختلاف الجنس في إجارة المنفعة بالمنفعة لم يرد له ذكر، لا في مجلة الأحكام العدلية، ولا في مرشد الحيران، اللذين قالت المذكرة الإيضاحية لقانون المعاملات المدنية - في تعليقها على المادة (749) -: إنهما مصدر حكم هذه المادة.
تقدير الأجرة:
أولًا: الاتفاق على الأجرة:
الأصل أن المؤجر والمستأجر يتفقان على تحديد الأجرة: ببيان جنسها، ومقدارها، وطريقة أدائها، ما لم يكن هناك نص يتولى هذا التحديد، وعلى ذلك: يجوز للمتعاقدين الاتفاق على أن تكون الأجرة من النقود، وحينئذ ينبغي تعيين نوعها من دراهم الإمارات، أو الريالات السعودية، أو الدنانير الكويتية، وتعيين مقدارها: كذا درهمًا أو ريالًا أو دينارًا، وطريقة أدائها من حيث التعجيل أو التأجيل أو التقسيط، كذلك يجوز للمتعاقدين الاتفاق على أن تكون الأجرة من غير النقود، بأن تكون سيارة أو كمية من الأرز أو الثياب، وحينئذ ينبغي بيان نوعها ووصفها وتحديد مقدارها: كسيارة "مرسيدس". 23 بيضاء جديدة نموذج 1994م "صالون" ... إلخ، أو ألف "كيلوجرام" من الأرز البسمتي الباكستاني، أو ألف "متر" من الحرير الياباني رقم 1005 مثلًا، وقد نصت على ذلك المادة (1/ 748) من قانون المعاملات المدنية بقولها: "يشترط أن تكون الأجرة معلومة؛ وذلك بتعيين نوعها ومقدارها إن كانت من النقود، وبيان نوعها ووصفها وتحديد مقدارها إن كانت من غير النقود"، والمادة (749) من نفس القانون بقولها: "يجوز أن تكون الأجرة عينًا أو دَينًا أو منفعة"، والمادة (751) منه، ونصها: "يصح اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها إلى أقساط تؤدى في أوقات معينة".
وإذا تم الاتفاق على الأجرة، فلا يلزم أن تكون معادلة لقيمة المنفعة؛ ولهذا صحت الإجارة بأجر بخسٍ، وبأجر مرتفع؛ لأنه "لا يفسخ العقد بالغبن الفاحش بلا تغرير إلا في مال المحجور، ومال الوقف، وأموال الدولة" (م 191 معاملات مدنية)، ولأن المادة (503) من قانون المعاملات المدنية تنص على أن "الثمن ما تراضى عليه المتعاقدان في مقابلة المبيع، سواء زاد على القيمة أو قل"، وقد سبق أن أوردنا القاعدة الفقهية التي تعتبر أن كل ما صلح أن يكون ثمنًا في البيع صلح أن يكون أجرًا في الإجارة.
ومع ذلك:
إذا تم الاتفاق على أجرة تافهة، بأن كانت في حكم العدم، فإن العقد لا يكون إجارة، وإنما يكون إعارة أو هبة حق الانتفاع؛ كتأجير أرض أو بناءٍ لجمعية خيرية بأجرة تافهة لتقيم عليها مشروعًا خيريًّا، ففي الفقه الإسلامي: ينبغي أن يكون العوض مقصودًا، بأن تكون منفعة معتبرة، فإن كانت تافهة أو حقيرة فهي في حكم العدم، وقد اتفق الفقهاء على أن العوض في "هبة الثواب" لا يجعلها بيعًا، بل تظل هبة لتفاهة العوض.
ثانيًا: الأجرة مجهولة:
تنص المادة (2/ 748) من قانون المعاملات المدنية على أنه: "إذا كانت الأجرة مجهولة، جاز فسخ الإجارة، ولزمت أجرة المثل عن المدة الماضية قبل الفسخ"، وتكون الأجرة مجهولة في عدة صور، نذكر أهمها قبل أن نبين الحكم الذي اختاره القانون في حالة الأجرة المجهولة.
أ- صور الأجرة المجهولة:
1- تكون الأجرة مجهولة إذا ترك المتعاقدان تحديدها لإرادة المؤجر أو المستأجر أو شخص ثالث، وفي هذه الحالة: لا يصح عقد الإيجار إلا إذا تم تحديد الأجرة وارتضاه المتعاقدان.
2- وتكون الأجرة مجهولة إذا كانت عملًا أو امتناعًا عن عمل غير محدد القيمة؛ كأن تكون الأجرة صيانة وإصلاح السيارة المؤجرة، أو امتناع المستأجر عن فتح مطل في منزله المجاور لمنزل المؤجر، أو استئجار أرض مقابل حراسة أرض المؤجر المجاورة، أما إذا وصفت هذه المعاملات وحددت قيمتها بحيث ترتفع الجهالة التي تؤدي إلى النزاع، فإن الإجارة تصحُّ بناءً على أن الأجرة في هذه الحالة أصبحت معلومة.
3- وتكون الأجرة مجهولة - عند جمهور الفقهاء - إذا ترك تقديرها لما يتعامل به الناس "أجر المثل"؛ كأن يقول: أكتري دابتك للمحل الفلاني بمثل ما يكتري به الناس، أما لو جرى عرف الناس بأن الكراء للمحل الفلاني بكذا، وقال: أكتريها منك بمثل ما يكتري به الناس، فإنه يجوز؛ لأن أجر المثل معلوم وقت انعقاد العقد.
ب- الحكم في حالة الأجرة المجهولة:
تنص المادة (562) من القانون المدني المصري على أنه: "إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة، أو على كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل"، ولا يوجد نص مماثل في قانون المعاملات المدنية، بل فيه نص آخر يقضي بأنه: "إذا كانت الأجرة مجهولة جاز فسخ الإجارة، ولزمت أجرة المثل عن المدة الماضية قبل الفسخ" (م 748/ 2)، ومصدر هذه المادة: مجلة الأحكام العدلية، ومرشد الحيران؛ كما جاء في المذكرة الإيضاحية عند تعليقها على هذه المادة، فينبغي الرجوع إليهما للاستئناس بما ورد فيهما من أحكام تعين على فهم المراد من هذه المادة.
1- أول ما ينبغي ملاحظته في هذا الشأن: أن الإجارة التي لم تعين فيها الأجرة "بعدم تسمية الأجر أصلًا، أو بجهالة الأجر المسمى كله - كتسمية ثوب غير معين - أو بعضه - كتسمية مائة درهم على أن يرمها المستأجر، لصيرورة المرمة من الأجرة - فيصير الأجر مجهولًا" لا تكون باطلة، وإنما تكون فاسدة، تخضع لأحكام المادة (212) من قانون المعاملات المدنية، والمادة (460) من مجلة الأحكام العدلية، وهو نفس ما ورد في المادة (567) من مرشد الحيران.
2- وإذا وقعت الإجارة فاسدة، على هذا النحو، كان لكل من العاقدين أو ورثتِهما حق فسخ العقد بعد إعذار العاقد الآخر (م 4/ 212 معاملات مدنية).
3- أما إذا لم يطلب أحد فسخ الإجارة الفاسدة، وتم تسليم الشيء المؤجر إلى المستأجر، فإن هذا القبض يفيد ملك منفعة الشيء المؤجر (م 2/ 212 معاملات مدنية)، وتعتبر "الإجارة الفاسدة نافذة" كما هو نص المادة (461) مجلة.
4- تنص المادة (575) من مرشد الحيران على أنه: "إذا وقعت الإجارة فاسدة باعتبار جهالة الأجر المسمى، أو باعتبار عدم التسمية، وقبض المستأجر العين المؤجرة، وانتفع بها انتفاعًا حقيقيًّا، لزمه أجر المثل بالغًا ما بلغ"، وهو ما نصت عليه المادتان (461، 462) من مجلة الأحكام العدلية.
وصفوة القول في هذه المسألة: أن الإجارة مع جهالة الأجرة تكون إجارة فاسدة، لا يملِك المستأجر فيها منفعة العين المؤجرة إلا بالقبض، ولا تجب عليه الأجرة إلا إذا انتفع بها انتفاعًا حقيقيًّا، وحينئذ يلزمه أجر المثل بالغًا ما بلغ، فإن رأى أحدهما أو أحد ورثتهما أن أجر المثل لا يلائمه، جاز له فسخ العقد بعد إعذار الطرَف الآخر.
ويرى بعض الفقهاء: أن العقد مع جهالة ثمن المبيع - ومثله جهالة الأجرة - لا يجعل العقد فاسدًا ولا باطلًا، وإنما يكون العقد صحيحًا، ويلزم ثمن المثل في المبيع - وأجر المثل في الإجارة - قياسًا على عقد النكاح؛ فإنه إذا جُهل فيه المهر وجب على الزوج مهر المثل؛ فقد جاء في الإنصاف: "يشترط معرفة الثمن حال العقد - على الصحيح من المذهب، وعليه الأصحاب - واختار الشيخ ابن تيمية: صحة البيع وإن لم يسمَّ الثمن، وله ثمن المثل، كالنكاح"، وعلى هذا الرأي لا يكون لأحد من العاقدين أو ورثتهما حق فسخ العقد، وهذا الحكم هو الذي ورد في المادة (562) من القانون المدني المصري، كما أشرنا إلى ذلك فيما سبق:
جـ - التحديد القانوني للأجرة:
قد يتدخل المشرع لتحديد الأجرة إذا كان الأمر يتعلق بإجراء حمائي، من ذلك:
1- ما ورد في المادة (2/ 748) من قانون المعاملات المدنية من أنه: "إذا كانت الأجرة مجهولة جاز فسخ الإجارة، ولزمت أجرة المثل عن المدة الماضية قبل الفسخ".
2- ما ورد في المادة (760) من نفس القانون: "إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة معينة على الأجر المسمى - بعد انتهاء مدة الإيجار - لزمته الزيادة إذا انقضت المدة وظل حائزًا للشيء المؤجر دون اعتراض".
3- ما نصت عليه المادة (784) معاملات مدنية من أن: "على المستأجر رد الشيء المؤجر عند انقضاء مدة الإيجار إلى المؤجر ... فإذا أبقاه تحت يده دون حق كان ملزمًا بأن يدفع للمؤجر أجر المثل مع ضمان الضرر"، وبنفس المعنى جاءت المادة (792) منه.
4- ما ورد في المادة (803) من القانون: "إذا انقضت مدة إيجار الأرض قبل أن يدرك الزرع لسبب لا يد للمستأجر فيه، ترك بأجر المثل حتى يتم إدراكه وحصاده".
5- ما جاء في المادة (2/ 839) من أنه: "يجوز لمتولي الوقف أن يؤجر لأصوله أو فروعه بأجرة تزيد على أجر المثل، بعد إذن القاضي".
6- ما نصت عليه المادة (843) من أنه: "1 - لا يجوز تأجير أعيان الوقف بأقل من أجر المثل..
2- ويجري تقدير أجر المثل من قِبل الخبراء في الوقت الذي أبرم فيه العقد، ولا يعتد بالتغيير الطارئ أثناء المدة المعقود عليها".
7- ما قضت به المادة (844) من أنه: "إذا طرأ على موقع عقار الوقف تحسُّن في ذاته، وأدى ذلك إلى زيادة في أجر المثل زيادة فاحشة - وليس لما أنفقه المستأجر وما أحدثه من إصلاح وتعمير دخل فيه - يخير المستأجر بين إنهاء العقد، أو قَبول أجر المثل الجديد من وقت التحسن، سواء كان التأجير لحاجة التعمير، أو لحالات أخرى".
ثالثًا: استحقاق الأجرة:
وقد سبق أن ذكرنا حكم المادة (751) الذي يقضي بأنه: "يصح اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها إلى أقساط تؤدى في أوقات معينة"، فإذا لم يرد مثل هذا الاشتراط، تعيَّن تطبيق المادة (752)، ونصها: "
1 - إذا لم يبين في العقد ميعاد دفع الأجرة، استحقت الأجرة المحددة للمنفعة بصورة مطلقة بعد استيفاء المنفعة، أو بعد تحقق القدرة على استيفائها، 2 - أما الأجرة المستحقة عن وحدة زمنية، فيتبع العرف بشأن مواعيد أدائها،
وإلا حددها القاضي بناءً على طلب من صاحب المصلحة"أ. د. محمد جبر الألفي
المجهولة.
الأجرة:
ما يلتزم المستأجر بأدائه للمؤجر مقابل منفعة الشيء المؤجر، وهي ركن في الإجارة، لا تنعقد بدونه؛ ولهذا جاء تعريف الإيجار في المادة (742) من قانون المعاملات المدنية متضمنًا لها: "الإيجار تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر، لمدة معينة، لقاء أجر معلوم"، فإذا خلا عقد الإيجار منها، فلا يندرج تحت طائفة عقود المعاوضة، وإنما يكون تبرعًا: عارية استعمال، أو هبة حق الانتفاع، أو وصية بالمنفعة.
والأجرة هي محل التزام المستأجر؛ ولذا يشترط فيها ما يشترط في المحل طبقًا للقواعد العامة الواردة في المواد (200 - 205) من قانون المعاملات المدنية؛ وذلك بأن تكون موجودة ومشروعة ومعينة، وسوف نعرض لتعيين الأجرة في مطلبين: نخصص أولهما لبيان جنس الأجرة، والثاني لتقدير الأجرة.
جنس الأجرة:
اتفق الفقهاء على أن "كل ما جاز ثمنًا في البيع جاز عوضًا في الإجارة؛ لأنه عقد معاوضة أشبه البيع"؛ ولهذا "يجوز أن تكون الأجرة عينًا أو دَينًا أو منفعة"؛ كما جاء في المادة (749) من قانون المعاملات المدنية، أخذًا من الفقه الإسلامي، وعلى خلاف ما ورد في المادة (489) من نفس القانون: "البيع: هو مبادلة مال غير نقدي بمال نقدي".
فالأجرة يمكن أن تكون مبلغًا معينًا من النقود، ويمكن كذلك أن تكون شيئًا آخر غير النقود، كعين معينة بالذات، أو شيء معين بالنوع، أو منفعة يحصل عليها المؤجر من المستأجر كسكنى داره مدة معينة، أو استعمال سيارته عدة أميال، أو نحو ذلك.
وحيث أطلق المشرع جواز كون الأجرة منفعة، فإنها لا تتقيد بما ذهب إليه الحنفية من عدم جواز أن تكون الأجرة منفعة "من جنس المعقود عليه"؛ كأن تكون السكنى في دار أجرة للسكنى في دار أخرى، قالوا: لأن الإجارة عقد شرع على خلاف القياس للحاجة إليه، ولا حاجة إذا اتحد الجنس؛ لأن اتحاد المنفعتين في الجنس يؤدي إلى ربا النساء؛ إذ المعقود عليه - وهو المنفعة - معدوم وقت العقد، ويوجد في المستقبل شيئًا فشيئًا بحسَب حدوث المنفعة، فيتحقق بالإجارة مبادلة الشيء بجنسه، فيحرم نسيئةً، ومن ثم تقع الإجارة فاسدةً في ظاهر الرواية.
وعند جمهور الفقهاء:
تجوز إجارة المنفعة بالمنفعة مطلقًا، سواء اتحدتا في الجنس، أو اختلفتا فيه؛ لأن كل ما جاز أن يكون ثمنًا في البيع جاز أن يكون أجرة في الإجارة، وقالوا: إن المنافع في الإجارة ليست في تقدير النسيئة؛ لأنها لو كانت في تقدير النسيئة لما صح العقد عند اتفاق الجنس ولا عند اختلافه؛ لأن هذا يدخل في باب بيع الدَّين بالدَّين، وهو لا يجوز، ثم إن الحاجة تدعو إلى إجارة المنفعة بالمنفعة التي من جنسها؛ فكثير من الناس يحتاج إلى مسكن في مكان آخر لمدة معلومة، وغيره يحتاج إلى مسكنه هذه المدة، ولا يريد أحد منهما أن يفقد مسكنه الأصلي، وقد لا يقدر على دفع أجرة المسكن الجديد.
ولهذا فنحن لا نتفق مع الرأي الذي يفسر المنفعة الواردة في المادة (749) من قانون المعاملات المدنية بأنها المنفعة التي تختلف في جنسها عن المنفعة المقابلة، ويقول: "ولصحة الإجارة إذا كانت الأجرة منفعة يشترط ألا تتقابل بجنسها، أما إذا قوبلت المنفعة بجنسها، كما إذا استأجر شخص دارًا بسكنى دار أخرى، أو ركوب دابة بدابة أخرى، أو زراعة أرض بزراعة أرض أخرى، فعقد الإيجار يكون فاسدًا"؛ ذلك أن شرط اختلاف الجنس في إجارة المنفعة بالمنفعة لم يرد له ذكر، لا في مجلة الأحكام العدلية، ولا في مرشد الحيران، اللذين قالت المذكرة الإيضاحية لقانون المعاملات المدنية - في تعليقها على المادة (749) -: إنهما مصدر حكم هذه المادة.
تقدير الأجرة:
أولًا: الاتفاق على الأجرة:
الأصل أن المؤجر والمستأجر يتفقان على تحديد الأجرة: ببيان جنسها، ومقدارها، وطريقة أدائها، ما لم يكن هناك نص يتولى هذا التحديد، وعلى ذلك: يجوز للمتعاقدين الاتفاق على أن تكون الأجرة من النقود، وحينئذ ينبغي تعيين نوعها من دراهم الإمارات، أو الريالات السعودية، أو الدنانير الكويتية، وتعيين مقدارها: كذا درهمًا أو ريالًا أو دينارًا، وطريقة أدائها من حيث التعجيل أو التأجيل أو التقسيط، كذلك يجوز للمتعاقدين الاتفاق على أن تكون الأجرة من غير النقود، بأن تكون سيارة أو كمية من الأرز أو الثياب، وحينئذ ينبغي بيان نوعها ووصفها وتحديد مقدارها: كسيارة "مرسيدس". 23 بيضاء جديدة نموذج 1994م "صالون" ... إلخ، أو ألف "كيلوجرام" من الأرز البسمتي الباكستاني، أو ألف "متر" من الحرير الياباني رقم 1005 مثلًا، وقد نصت على ذلك المادة (1/ 748) من قانون المعاملات المدنية بقولها: "يشترط أن تكون الأجرة معلومة؛ وذلك بتعيين نوعها ومقدارها إن كانت من النقود، وبيان نوعها ووصفها وتحديد مقدارها إن كانت من غير النقود"، والمادة (749) من نفس القانون بقولها: "يجوز أن تكون الأجرة عينًا أو دَينًا أو منفعة"، والمادة (751) منه، ونصها: "يصح اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها إلى أقساط تؤدى في أوقات معينة".
وإذا تم الاتفاق على الأجرة، فلا يلزم أن تكون معادلة لقيمة المنفعة؛ ولهذا صحت الإجارة بأجر بخسٍ، وبأجر مرتفع؛ لأنه "لا يفسخ العقد بالغبن الفاحش بلا تغرير إلا في مال المحجور، ومال الوقف، وأموال الدولة" (م 191 معاملات مدنية)، ولأن المادة (503) من قانون المعاملات المدنية تنص على أن "الثمن ما تراضى عليه المتعاقدان في مقابلة المبيع، سواء زاد على القيمة أو قل"، وقد سبق أن أوردنا القاعدة الفقهية التي تعتبر أن كل ما صلح أن يكون ثمنًا في البيع صلح أن يكون أجرًا في الإجارة.
ومع ذلك:
إذا تم الاتفاق على أجرة تافهة، بأن كانت في حكم العدم، فإن العقد لا يكون إجارة، وإنما يكون إعارة أو هبة حق الانتفاع؛ كتأجير أرض أو بناءٍ لجمعية خيرية بأجرة تافهة لتقيم عليها مشروعًا خيريًّا، ففي الفقه الإسلامي: ينبغي أن يكون العوض مقصودًا، بأن تكون منفعة معتبرة، فإن كانت تافهة أو حقيرة فهي في حكم العدم، وقد اتفق الفقهاء على أن العوض في "هبة الثواب" لا يجعلها بيعًا، بل تظل هبة لتفاهة العوض.
ثانيًا: الأجرة مجهولة:
تنص المادة (2/ 748) من قانون المعاملات المدنية على أنه: "إذا كانت الأجرة مجهولة، جاز فسخ الإجارة، ولزمت أجرة المثل عن المدة الماضية قبل الفسخ"، وتكون الأجرة مجهولة في عدة صور، نذكر أهمها قبل أن نبين الحكم الذي اختاره القانون في حالة الأجرة المجهولة.
أ- صور الأجرة المجهولة:
1- تكون الأجرة مجهولة إذا ترك المتعاقدان تحديدها لإرادة المؤجر أو المستأجر أو شخص ثالث، وفي هذه الحالة: لا يصح عقد الإيجار إلا إذا تم تحديد الأجرة وارتضاه المتعاقدان.
2- وتكون الأجرة مجهولة إذا كانت عملًا أو امتناعًا عن عمل غير محدد القيمة؛ كأن تكون الأجرة صيانة وإصلاح السيارة المؤجرة، أو امتناع المستأجر عن فتح مطل في منزله المجاور لمنزل المؤجر، أو استئجار أرض مقابل حراسة أرض المؤجر المجاورة، أما إذا وصفت هذه المعاملات وحددت قيمتها بحيث ترتفع الجهالة التي تؤدي إلى النزاع، فإن الإجارة تصحُّ بناءً على أن الأجرة في هذه الحالة أصبحت معلومة.
3- وتكون الأجرة مجهولة - عند جمهور الفقهاء - إذا ترك تقديرها لما يتعامل به الناس "أجر المثل"؛ كأن يقول: أكتري دابتك للمحل الفلاني بمثل ما يكتري به الناس، أما لو جرى عرف الناس بأن الكراء للمحل الفلاني بكذا، وقال: أكتريها منك بمثل ما يكتري به الناس، فإنه يجوز؛ لأن أجر المثل معلوم وقت انعقاد العقد.
ب- الحكم في حالة الأجرة المجهولة:
تنص المادة (562) من القانون المدني المصري على أنه: "إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة، أو على كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل"، ولا يوجد نص مماثل في قانون المعاملات المدنية، بل فيه نص آخر يقضي بأنه: "إذا كانت الأجرة مجهولة جاز فسخ الإجارة، ولزمت أجرة المثل عن المدة الماضية قبل الفسخ" (م 748/ 2)، ومصدر هذه المادة: مجلة الأحكام العدلية، ومرشد الحيران؛ كما جاء في المذكرة الإيضاحية عند تعليقها على هذه المادة، فينبغي الرجوع إليهما للاستئناس بما ورد فيهما من أحكام تعين على فهم المراد من هذه المادة.
1- أول ما ينبغي ملاحظته في هذا الشأن: أن الإجارة التي لم تعين فيها الأجرة "بعدم تسمية الأجر أصلًا، أو بجهالة الأجر المسمى كله - كتسمية ثوب غير معين - أو بعضه - كتسمية مائة درهم على أن يرمها المستأجر، لصيرورة المرمة من الأجرة - فيصير الأجر مجهولًا" لا تكون باطلة، وإنما تكون فاسدة، تخضع لأحكام المادة (212) من قانون المعاملات المدنية، والمادة (460) من مجلة الأحكام العدلية، وهو نفس ما ورد في المادة (567) من مرشد الحيران.
2- وإذا وقعت الإجارة فاسدة، على هذا النحو، كان لكل من العاقدين أو ورثتِهما حق فسخ العقد بعد إعذار العاقد الآخر (م 4/ 212 معاملات مدنية).
3- أما إذا لم يطلب أحد فسخ الإجارة الفاسدة، وتم تسليم الشيء المؤجر إلى المستأجر، فإن هذا القبض يفيد ملك منفعة الشيء المؤجر (م 2/ 212 معاملات مدنية)، وتعتبر "الإجارة الفاسدة نافذة" كما هو نص المادة (461) مجلة.
4- تنص المادة (575) من مرشد الحيران على أنه: "إذا وقعت الإجارة فاسدة باعتبار جهالة الأجر المسمى، أو باعتبار عدم التسمية، وقبض المستأجر العين المؤجرة، وانتفع بها انتفاعًا حقيقيًّا، لزمه أجر المثل بالغًا ما بلغ"، وهو ما نصت عليه المادتان (461، 462) من مجلة الأحكام العدلية.
وصفوة القول في هذه المسألة: أن الإجارة مع جهالة الأجرة تكون إجارة فاسدة، لا يملِك المستأجر فيها منفعة العين المؤجرة إلا بالقبض، ولا تجب عليه الأجرة إلا إذا انتفع بها انتفاعًا حقيقيًّا، وحينئذ يلزمه أجر المثل بالغًا ما بلغ، فإن رأى أحدهما أو أحد ورثتهما أن أجر المثل لا يلائمه، جاز له فسخ العقد بعد إعذار الطرَف الآخر.
ويرى بعض الفقهاء: أن العقد مع جهالة ثمن المبيع - ومثله جهالة الأجرة - لا يجعل العقد فاسدًا ولا باطلًا، وإنما يكون العقد صحيحًا، ويلزم ثمن المثل في المبيع - وأجر المثل في الإجارة - قياسًا على عقد النكاح؛ فإنه إذا جُهل فيه المهر وجب على الزوج مهر المثل؛ فقد جاء في الإنصاف: "يشترط معرفة الثمن حال العقد - على الصحيح من المذهب، وعليه الأصحاب - واختار الشيخ ابن تيمية: صحة البيع وإن لم يسمَّ الثمن، وله ثمن المثل، كالنكاح"، وعلى هذا الرأي لا يكون لأحد من العاقدين أو ورثتهما حق فسخ العقد، وهذا الحكم هو الذي ورد في المادة (562) من القانون المدني المصري، كما أشرنا إلى ذلك فيما سبق:
جـ - التحديد القانوني للأجرة:
قد يتدخل المشرع لتحديد الأجرة إذا كان الأمر يتعلق بإجراء حمائي، من ذلك:
1- ما ورد في المادة (2/ 748) من قانون المعاملات المدنية من أنه: "إذا كانت الأجرة مجهولة جاز فسخ الإجارة، ولزمت أجرة المثل عن المدة الماضية قبل الفسخ".
2- ما ورد في المادة (760) من نفس القانون: "إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة معينة على الأجر المسمى - بعد انتهاء مدة الإيجار - لزمته الزيادة إذا انقضت المدة وظل حائزًا للشيء المؤجر دون اعتراض".
3- ما نصت عليه المادة (784) معاملات مدنية من أن: "على المستأجر رد الشيء المؤجر عند انقضاء مدة الإيجار إلى المؤجر ... فإذا أبقاه تحت يده دون حق كان ملزمًا بأن يدفع للمؤجر أجر المثل مع ضمان الضرر"، وبنفس المعنى جاءت المادة (792) منه.
4- ما ورد في المادة (803) من القانون: "إذا انقضت مدة إيجار الأرض قبل أن يدرك الزرع لسبب لا يد للمستأجر فيه، ترك بأجر المثل حتى يتم إدراكه وحصاده".
5- ما جاء في المادة (2/ 839) من أنه: "يجوز لمتولي الوقف أن يؤجر لأصوله أو فروعه بأجرة تزيد على أجر المثل، بعد إذن القاضي".
6- ما نصت عليه المادة (843) من أنه: "1 - لا يجوز تأجير أعيان الوقف بأقل من أجر المثل..
2- ويجري تقدير أجر المثل من قِبل الخبراء في الوقت الذي أبرم فيه العقد، ولا يعتد بالتغيير الطارئ أثناء المدة المعقود عليها".
7- ما قضت به المادة (844) من أنه: "إذا طرأ على موقع عقار الوقف تحسُّن في ذاته، وأدى ذلك إلى زيادة في أجر المثل زيادة فاحشة - وليس لما أنفقه المستأجر وما أحدثه من إصلاح وتعمير دخل فيه - يخير المستأجر بين إنهاء العقد، أو قَبول أجر المثل الجديد من وقت التحسن، سواء كان التأجير لحاجة التعمير، أو لحالات أخرى".
ثالثًا: استحقاق الأجرة:
وقد سبق أن ذكرنا حكم المادة (751) الذي يقضي بأنه: "يصح اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها إلى أقساط تؤدى في أوقات معينة"، فإذا لم يرد مثل هذا الاشتراط، تعيَّن تطبيق المادة (752)، ونصها: "
1 - إذا لم يبين في العقد ميعاد دفع الأجرة، استحقت الأجرة المحددة للمنفعة بصورة مطلقة بعد استيفاء المنفعة، أو بعد تحقق القدرة على استيفائها، 2 - أما الأجرة المستحقة عن وحدة زمنية، فيتبع العرف بشأن مواعيد أدائها،
وإلا حددها القاضي بناءً على طلب من صاحب المصلحة"أ. د. محمد جبر الألفي
إظهار التوقيع
توقيع : أم أمة الله
التوقيع لا يظهر للزوار ..
رد: الأجرة في الفقه،جنس الأجرة،تقدير الأجرة، صور الأجرة المجهولة
إظهار التوقيع
توقيع : حياه الروح 5
التوقيع لا يظهر للزوار ..
الساعة الآن 09:04 PM
جميع المشاركات تمثل وجهة نظر كاتبها وليس بالضرورة وجهة نظر الموقع